Андрей Смирнов
Время чтения: ~16 мин.
Просмотров: 4

Возможно ли получить имущественный вычет при рефинансировании ипотеки

Как посчитать основной вычет?

Возврат имущественного вычета при покупке жилого помещения на рефинансированную ипотеку такой же, как и при приобретении дома за собственные деньги. Возврату подлежат 13% от денежного предела, обозначенного законом, – двух миллионов — это 260 000 рублей. Для оформления льготы следует учесть несколько моментов:

  1. Дату вступления во владение жилым помещением: право возникает при получении на руки акта передачи квартиры или выписки из Единого государственного реестра недвижимости. Документы на вычет подаются в налоговую после окончания того года, во время которого и появилось право на возвращение налога.
  2. В декларацию при оформлении основного возврата можно включать собственные и кредитные средства – с точки зрения закона, всё это причисляется к расходам гражданина.

Пример. В 2016 г. О.П Петров занял у банка два миллиона рублей, на которые купил коттедж стоимостью 2 200 000 руб., вложив и 200 тысяч своих денег. Тогда же гражданин получил из Росреестра и свидетельство о регистрации права собственности. В следующем году О.П. Петров отправил в местную ИФНС документы, заявив на вычет максимальные 2 млн. рублей. В течение года или нескольких лет (это зависит от зарплаты О.П. Петрова) ему вернут 13% от этой суммы.

Отметим, что до 2014 года возможность вернуть часть от стоимости жилья предоставлялась в отношении одного объекта недвижимости и, соответственно, предельная сумма применялась также только к одному помещению. После поправок 2014-ого года, внесенных в НК РФ, граждане России имеют право получить вычет за всё приобретаемое имущество — не только за одно помещение. Так, реализовать полностью данное право – при стоимости первого купленного жилья менее двух миллионов — можно и при приобретении второго дома или квартиры. Если россиянин заплатил за свою квартиру 1 млн. рублей, то, покупая следующее помещение, он вправе заявит вычет на оставшийся миллион.

Отметим, если жильё приобреталось в совместную собственность, то, учитывая, что после 1 января 2014 года вычет предоставляется на человека, каждый из владельцев общей квартиры может воспользоваться полным вычетом (2 000 000 рублей). Если цена дома не превышает 4 млн. рублей и использовать своё право в полном объёме на вычет собственники не могут, то они вправе распределить полученную сумму между друг другом, заключив соглашение о распределение долей возвращенных государством денег.

Куда следует обращаться для оформления возврата налога?

Чтобы оформить возврат, необходимо обратиться в налоговую, при этом следует подать документы, подтверждающие выплату налогов и факт приобретения недвижимости. За сотрудников налог (НДФЛ) выплачивает организация, поэтому понадобится справка из бухгалтерии с подписью ответственного лица. Документы, которые подтверждают факт приобретения жилья (что является основанием для возврата НДФЛ), нужны для определения суммы, на которую может претендовать заявитель.

Процедура передачи соответствующей информации налоговикам для оформления вычета при рефинансировании несколько усложняется – вместо одного кредитного договора нужно предоставить два. Но как поступить в ситуации, если человек платил ипотеку сначала в одном банке, потом в другом, и смена банков-кредиторов произошла в рамках одного календарного года? При возврате налога по процентам (ипотечный кредит) придется брать справку из старого банка и из нового банка за тот год, за который возвращается налог.

Кроме основных документов могут потребоваться дополнительные справки, полный список будет предоставлен сотрудниками налоговой службы при обращении (по месту проживания заемщика).

Стоит знать, что возврат НДФЛ можно получить, как через налоговую службу непосредственно, так и напрямую через работодателя. В первом случае, заемщику ежегодно возвращается 13% от суммы, которая была уплачена в виде налогов за прошедший календарный год. Во втором случае работодатель прекращает удерживать сумму, начисленную в виде налога из ежемесячной заработной платы вплоть до погашения всей суммы вычета.

Если вы сейчас находитесь в поисках банка, в который можно рефинансироваться, попробуйте обратиться к нам за помощью в подборе банка. У нас есть скидки к ставкам и зачастую мы находим более выгодный банк под ситуацию клиента.Ну а пока вы можете воспользоваться нашим онлайн калькулятором рефинансирования ипотеки, для подсчета своей потенциальной выгоды.

Выбор жилья

Квартиру искала полгода. Жила на окраине города, снимала однокомнатную квартиру за 13 000 ₽ в месяц. Мой арендатор предлагал купить жильё, которое я снимала, но мне этот вариант не понравился: дом слишком далеко от центра. Хотя я немного подумала об этом, поскольку купить 50–60 кв. м можно было за 1,5 миллиона ₽ (но качество домов соответствующее).

Хотелось купить квартиру в центре Новосибирска

Состояние жилья было не так важно, я готова была сделать ремонт. В поиске вариантов помогал риелтор

За его услуги заплатила 50 000 ₽. Мы с ним пересмотрели много квартир. Большинство из них были маленькие, коридорного типа, грустные. Спустя некоторое время обнаружился хороший вариант в центре, в пяти минутах от моей работы, и на нём я решила остановиться.

Это однокомнатная квартира в пятиэтажной хрущёвке. Площадь — 34 кв. м. Стоимость — 1,8 миллиона ₽. Состояние плохое — деревянный пол и окна. Всё требовалось менять.

Суть рефинансирования

Рефинансирование ипотечного кредита – процесс, позволяющий сэкономить на проценте, повысить размер кредита и справиться с прочими задачами. При процедуре выдается новый кредит на жилье в банковском учреждении, имеющем более выгодные условия, а предыдущий заем в полной либо частичной мере погашается при помощи вновь предоставленных кредитных денег.

Так как за последнее время отмечается тенденция к уменьшению процентной ставки по кредиту, количество желающих прибегнуть к такому денежному инструменту постоянно возрастает. Некоторыми банками предоставляется вариант перекредитовать ранее предоставленный ипотечный кредит на новых условиях.

Рефинансирование позволяет получить ипотечный кредит на более выгодных условиях

Процедура перекредитования осуществляется в такой последовательности:

  • составляется заявление и подается в выбранный банк;
  • ожидание согласия;
  • после одобрения – оформление ипотеки;
  • банком выплачивается задолженность перед предыдущим кредитором;
  • переоформление залога, если таков предусмотрен соглашением.

Рефинансирование применяют в следующих целях:

  • понизить ставки процента;
  • изменить срок выплаты кредита;
  • изменить размер ежемесячных выплат;
  • спланировать индивидуальный график выплат;
  • повысить размер кредита;
  • объединить сразу несколько кредитов.

Рефинансирование производится с разными целями

Главный плюс, что одобрение первого кредитного банка при процессе рефинансирования не понадобится. И это объяснимо – процедура носит добровольный характер, и заемщик вправе в любой момент расторгнуть ипотечное соглашение в одностороннем порядке, выплатив существующий долг кредитору. Основной недостаток – комиссия, присутствующая при досрочной выплате ипотеки.

Особенности получения

Если заемщик уже воспользовался вычетом по действующей ипотеке, то производить расчеты с новым банком-партнером он сможет лишь по окончании расчетов с первоначальным кредитором.

Сначала необходимо закончить возврат по процентам, выплаченным первому банку. Далее налоговый вычет после рефинансирования ипотеки можно перенести на новое кредитующее учреждение.

Как рассчитывается?

В расчетах сумм возврата по налоговому вычету следует исходить из времени покупки жилья:

  1. Если жилплощадь куплена до 2014 года, кроме основного вычета с 2-х миллионов рублей или стоимости недвижимости (менее 2-х миллионов рублей), можно возместить затраты по ипотечным процентам. Максимальный размер вычета в таком случае составит: 260 000 рублей + 13% выплаченных банку процентов (без ограничения конкретной суммой).
  2. Если купля-продажа оформлена после 1 января 2014 года, то дополнительный вычет по кредитным процентам ограничивается суммой в 3 миллиона рублей. Соответственно, максимально возможный возврат НДФЛ составит: 260 000 + 390 000 = 650 000 (рублей).

Куда обращаться?

Для оформления возврата нужно подать документацию, подтверждающую уплату в бюджет НДФЛ и расходы по сделке купли-продажи жилья, в налоговый орган по месту постоянной прописки.

Помимо ИФНС, вернуть потраченные средства можно через собственного работодателя. Однако, для этого также необходимо обратиться в налоговую инспекцию для получения специального уведомления, подтверждающего наличие права на вычет по ипотечным процентам.

По второму варианту прекращается удержание НДФЛ из зарплаты налогоплательщика до тех пор, пока не будет погашен весь вычет.

Необходимые документы

НДФЛ за работников уплачивает предприятие. Поэтому в бухгалтерии по месту работы необходимо взять справку о полученных за год доходах, заверенную ответственным должностным лицом. Для расчета суммы возврата требуются документы, подтверждающие покупку жилой недвижимости. Именно эта документация является основанием для предоставления имущественного вычета.

При рефинансировании ипотеки процедура оформления вычета немного усложняется. Помимо первоначального кредитного договора необходимо предоставить в ИФНС новый контракт. Кроме того, требуются справки из обоих кредитных учреждений за период, по которому производится возврат налога.
В дополнение к основному комплекту документации налоговый инспектор может запросить иные справки. Их конкретный перечень предоставляется местным налоговым органом.

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки оформляется по следующим документам:

  1. Заполненной налогоплательщиком декларации 3-НДФЛ за соответствующий год.
  2. Ксерокопиям страниц паспорта с фотографией и пропиской.
  3. Справке с места работы по форме 2-НДФЛ. Если заявитель трудился в нескольких организациях, можно взять справки сразу у всех работодателей для максимального увеличения суммы возврата и, соответственно, ускорения погашения вычета.
  4. Заявлению о возврате налога с указанием суммы и банковских реквизитов для зачисления средств.
  5. Ксерокопии договора о сделке купли-продажи жилья.
  6. Дубликатам финансовых документов, подтверждающих оплату: чеков, квитанций, расписок.
  7. Откопированной выписке из ЕГРН или свидетельства о праве собственности на купленный объект.
  8. Ксерокопии приемопередаточного акта.
  9. Копиям первоначального и нового договоров по ипотеке с графиками платежей.
  10. Справке из предыдущего банка о закрытии кредита или окончании ипотечного договора.
  11. Справке из нового кредитующего учреждения о рефинансировании ипотеки.
  12. Справке банка о сумме выплаченных за год процентов.

Иногда налоговые инспекторы запрашивают платежные документы для подтверждения внесения оплаты ипотеки.

При совместной покупке квартиры супругами пакет документации дополняется заявлением о распределении между ними долей вычета и ксерокопией свидетельства о состоянии в браке. В случае оформления вычета за несовершеннолетнего прилагается копия свидетельства о его рождении и заявление на распределение долей (если они разделены между родителями).

Как происходит рефинансирование ипотеки

Процесс рефинансирования практически никак не отличается от оформления нового ипотечного кредита, поэтому он занимает много времени и требует сбора большого количества документов.  

Вот как выглядит дорожная карта рефинансирования:

  • Сбор документов на кредит: паспорт, справка о доходах, действующий договор, свидетельство о браке, копия трудовой книжки (не всегда требуют), выписка о платежах по действующему кредиту.

  • Оформление заявления на новый кредит.

  • Оценка текущей стоимости квартиры.

  • Уточнение новых условий страхования: размер тарифов по имущественному и личному страхованию. Кроме того, нужно узнать, влияет ли на ставку по кредиту наличие или отсутствие страхования жизни и здоровья заёмщика, оформление этого полиса является добровольным.

  • Подписание договора о рефинансировании.

  • Перевод средств на погашение действующего кредита.

  • Сдача документов для переоформления залога. Документы подаются в МФЦ либо в Росреестр. Для этого нужно оплатить госпошлину и подготовить справку об отсутствии задолженности, свидетельство на право собственности, письмо банка в адрес регистратора об исполнении клиентом обязательств, выписку о состоянии ссудного счёта, заявление о переоформлении залога со стороны банка и клиента, договор об ипотеке и его копию. При этом нужен представитель самого банка либо оформленная на заёмщика доверенность о снятии обременения. 

  • Передача документов о залоге в новый банк. 

Когда теряется право на возврат НДФЛ

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет может получить не каждый заемщик. Несмотря на то, что данная процедура разрешена, требуется правильно оформить все документы, собрать полный перечень бумаг Необходимо, чтобы связь между первым и повторным займом была доказана.

Основное условие при получении денег – документальное подтверждение цели получения каждого займа. При оформлении нового договора требуется учесть, есть ли в нем пометки о целевом предназначении (перекредитовании ипотеки). В случае, если такой информации нет, получить компенсацию будет невозможно.

Какие условия должны быть соблюдены для оформления вычета:

  • Лицо является плательщиком налогов.
  • Жилье куплено на территории РФ.
  • Лицо ранее не пользовалось правом на вычет.

Если данные условия не выполнены, получить вычет нельзя. Например, если лицо ранее получало возврат вычета по другому объекту недвижимости, вернуть деньги по второму объекту нельзя. Нельзя вернуть средства также тем лицам, не имеющим дохода и не выплачивающим налоги за предыдущий возврату период.

Право на возврат НДФЛ теряется, если недвижимость была куплена у близких родственников, сделка была оформлена за счет нанимателя, с использованием материнского капитала и т.д., а также, если недвижимость не находится на территории Российской Федерации.

Рефинансирование ипотеки и налоговый вычет – сохраняется или теряется процент

Остается ли налоговый вычет при рефинансировании или теряется? Процедура рефинансирования означает заключение нового ипотечного договора (в том же кредитном учреждении или в новом). При этом залоговая недвижимость передается другому кредитору. Читайте как получить при покупке квартиры в ипотеку.

Это означает, что заемщику необходимо:

  • собрать новый пакет документов для ипотеки;
  • передать их на рассмотрение в новый банк;
  • заключить новое соглашение.

При этом вся процедура повторяется, как и при получении первого кредита:

  • банк изучает платежеспособность потенциального клиента;
  • кредитную историю;
  • оценивает состояние залогового имцщества.

На видео – налоговый вычет при рефинансировании ипотеки:

Затем, в случае вынесения положительного решения, новый кредитор погашает долг клиента перед прежним банком и заключает скредитный договор на своих условиях. Читайте сколько раз можно получить налоговый вычет.

На практике это выглядит следующим образом:

  • оформление ипотеки под 15% в банке Х;
  • переоформление договора по 12% в банке Y;
  • получение кредита в Y;
  • возмещение остатка долга Х;
  • выплата % Y.

С помощью рефинансирования можно пересмотреть сроки кредитования, уменьшить % кредита, соединить несколько кредитов в один, снизить размер платежей по процентам. Перекредитование осуществляется как в том же самом банке, если он изменил кредитные ставки, так и в другом. Про налоговый вычет при покупке квартиры пенсионерам читайте тут.

После переоформления ипотечного договора заемщик имеет право на возврат по уплаченным процентам.

Условия, при которых невыгодно заключение новой ипотеки:

  • длительность действия первоначального кредита более 5 лет;
  • погашение долговых обязательств более, чем на 50%;
  • разность в кредитных процентах менее 2.

Затраты, требующиеся на получение нового кредита по погашению процентов:

  • две госпошлины (при снятии залоговой стоимости с недвижимости и новой регистрации);
  • повторная оценка жилого помещения, домостроения, земельного участка;
  • услуги по заверению документов;
  • комиссионные выплаты новому банку за погашение долга старому заемщику;
  • выплаты страховой компании за страхование кредита.

Имеет смысл подумать о необходимости перекредитования, если срок погашения первичного кредита небольшой. Во время переоформления договора придется выплачивать первому банку повышенные проценты из-за отсутствия залогового покрытия. Предоставляется ли, профессиональный налоговый вычет по НДФЛ узнайте в этом материале.

Необходимо уточнить, есть ли штрафные санкции за досрочное расторжение ипотечного соглашения и в каком размере. Возмещение убытков первому банку могут превысить выгоду от перекредитования. Сопоставив ожидаемую экономию по налоговому вычету процентных банковских платежей с расходами во время перезаключения договорных обязательств, можно принимать окончательное решение.

Имущественный вычет означает фактические расходы на погашение процентов по целевым кредитам, израсходованным на строительство или покупку недвижимости (в том числе земельных участков для индивидуального строительства или под готовыми строениями). Про налоговый вычет при покупке земельного участка расскажет эта статья.

Размер налога

Размер возврата налога составляет 13% от суммы, уплаченной за квартиру. Например, если жильё куплено в кредит за 3 млн. рублей и оформлено как собственность одного человека, то ему полагается вычет в размере 13% * 3 млн. руб. = 390 тыс. руб. То есть заемщику возвращается подоходный налог, который каждый раз вычитается из его зарплаты.

Существует максимальный размер налогового вычета по основной сумме, он составляет 260 тыс. руб., из расчета, что стоимость квартиры равна 2 млн. рублей. Это лимит, который не может быть превышен, даже если покупка недвижимости обошлась дороже.

Если покупка была совершена до 01.2014 г., то кроме основной суммы НДФЛ (2 млн. р.) возможно получить дополнительный вычет на сумму %, которые уже были выплачены. Максимальный размер НДФЛ в таком случае будет равен 260 тыс.руб. +13% от всех процентов, уплаченных по ипотеке во всех банках.

Если квартиру приобрели после 01.2014 г., то кредитор вправе получить и основную сумму налогового вычета (2 млн. руб.), дополнительный вычет по процентам по ипотеке, составляющий 3 млн. руб. Иначе говоря, максимальная сумма к возврату будет 260 тыс.руб. +390 тыс. руб.

Положенная сумма вычета будет возвращаться заемщику частями, равными сумме, ежегодно удерживаемой с его дохода, пока не будет выплачена полностью.

Торги по страховке

Документы рассматривали пять дней. В это время меня попросили оформить страховку: банк предложил вариант за 16 000 ₽. Перед этим в другой аккредитованной страховой компании мне озвучили цену полиса в 10 000 ₽, так что я отказалась от предложенного банком. Через час они сказали, что страховка будет стоить 13 000 ₽. Я снова отказалась. На следующий день мне вновь позвонили и сообщили, что согласовали скидку — страховка обошлась в 10500 ₽. Я согласилась. 

В день сделки мне также пришлось отпроситься с работы. В кредитном договоре были ошибки, их исправляли. Сумма рефинансирования составила 1 558 000 ₽, но мне предлагали взять кредит побольше. 

Оплатить страховой полис нужно было моментальной картой в банкомате нового банка. Ни один из банкоматов в отделении не работал. Через кассу мне советовали не платить, чтобы избежать комиссии. Пришлось идти в ближайший торговый центр и искать банкомат там — нашла, оплатила. 

Пока ждала поступления денег на счёт, мне предложили оформить ещё одну карту, теперь уже для оплаты кредита. Она предполагает плату при обороте по карте ниже заданной суммы. Пришлось оформить и её. В тот момент я уже начала подозревать, что вряд ли долго задержусь в новом банке. В их офисе я провела примерно три часа.  

Новые условия жилищного кредита были такие: ставка на первые полгода рефинансирования составила 11,3%, а затем, после перерегистрации обременения квартиры, снижалась до 9,3% годовых. Мой платёж увеличивался до 18 060 ₽ на первые полгода, а при ставке в 9,3% снизился бы до 16 182 ₽. Дальше я должна была погасить первую ипотеку, забрать закладную, снять обременение, получить выписку о снятии обременения, прийти с документами в ипотечный центр. Потом сходить в Росреестр для получения обременения по ипотеке и взять выписку об этом обременении. 

Всё это я не стала делать. Новый банк оказался неудобным: например, платежи по кредиту нельзя было вносить через кассу без комиссии, на тот момент через интернет-банк тоже нельзя было заплатить — нужно было каждый раз пользоваться банкоматом.    

Условия получения налогового вычета

Исходя из видов налоговых вычетов по НДФЛ, вычет на новый договор распространяется только на погашение процентов и предоставляется, если об этом указано в тексте соглашения.

Если же перекредитование сделано для выплаты самого кредита, то возмещение по подоходному налогу не полагается. Порядок выплат по расторгнутому соглашению сохраняется при условии, что они не перечислены в полном объеме.

До 2014 года налоговое возмещение рассчитывалось как сумма 13% от стоимости имущества (максимальный размер 2млн. руб.) и всех уплаченных процентов, включая перефинансирование: 13%*2 млн. руб. + 13%*кредитные проценты. Про список документов для налогового вычета за лечение расскажет эта ссылка.

По новому закону установлен максимальный возврат от 3 млн.руб. выплаченных процентов, с учетом процедуры перекредитования (390 тыс. руб.). Итоговая сумма льготирования по подоходному налогу будет равна 650 тыс. руб.

На видео – условия получения налогового вычета:

В законодательстве оговорено, что уменьшение налогооблагаемой базы производится только при целевом получении кредита на улучшение жилищных условий (покупку недвижимости, строительство дома, приобретение земельного участка под застройку).

При приобретении недвижимости в общую стоимость на налоговую льготу имеют право оба супруга.

Если вычет не использовался в полном объеме, то его можно использовать при получении другого кредита. Данный вычет ограничен в размере: он не может превышать 3 млн. руб. по уплате процентов. Другое условие: он используется один раз по одному объекту недвижимости.

Для получения налоговой льготы необходимо иметь:

  • официальное трудоустройство;
  • регистрацию в налоговой инспекции по уплате подоходного налога с физических лиц;
  • российское гражданство или работать по квоте для иностранцев;
  • договор купли-продажи недвижимости;
  • кредитное соглашение.

Для получения налогового вычета в ФНС требуется предъявить следующие документы (оригиналы и копии):

  • заявление о возврате подоходного налога;
  • Декларацию 3 НДФЛ;
  • справку 2 НДФЛ;
  • новый ипотечный договор;
  • квитанции об уплате кредита;
  • банковскую выписку о выплаченных процентах;
  • график погашения кредита;
  • паспорт.

На видео – необходимые документы:

Декларация 3-НДФЛ для получения налогового вычета подается в любое время по окончании календарного года (в отличие от уплаты налога на полученные доходы).

Сроки возврата налогового вычета после подачи заявления, и рассмотрения подтверждающих документов – 4 месяца. Средства перечисляются на личный расчетный счет.

Налоговый вычет можно оформлять не сразу, но при просрочке будет возвращен налог только за предыдущие 3 года. Невыплаченная сумма переносится на следующий год до тех пор, пока не будет перечислена полностью.

Возмещение подоходного налога в части уплаченных процентов при перезаключении ипотечного соглашения позволяет вернуть до 390 тыс. руб. Условием получения положенной по закону суммы является фиксация целевого назначения кредита: «на погашение кредитных процентов». В противном случае, это буде означать новый заем, при котором имущественный вычет не полагается. Документы на перерасчет подоходного налога подаются по окончании календарного года. Декларация на возмещение подается в любое время, как и документы для налогового вычета за квартиру.

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации